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단 1억으로 10억짜리 아파트? 정말 그럴까요?
지분형 모기지는 분명 매력적인 제도지만, 숨겨진 리스크 또한 존재합니다. 저금리 사용료와 공동소유 구조의 이점만 보고 뛰어들었다가 예상치 못한 부담에 당황할 수 있습니다.
지금부터 지분형 모기지의 **꼭 짚고 넘어가야 할 단점과 주의사항**을 현실적으로 짚어드립니다.
매달 고정지출 발생, 월 225만원 부담?
지분형 모기지는 은행 이자와 주택금융공사의 사용료를 모두 부담해야 합니다. 평균 이자율 3%로 계산할 경우, 9억짜리 주택 기준 월 225만 원 수준의 고정 지출이 발생합니다. 여기에 원금 상환이 추가되면 매월 300만 원 이상을 부담해야 할 수도 있습니다.
이는 자산 형성이 되지 않은 청년층이나 신혼부부에게는 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.
10년 전매제한, 5년 실거주 의무
지분형 모기지를 활용해 주택을 구매할 경우, 5년간 실거주해야 하며, 10년간은 전매할 수 없습니다. 이는 유연한 주거 이동이나 재산 처분에 제약이 크다는 점에서 단점으로 작용합니다.
특히 직장 이동이 잦은 2030 세대나 자녀 계획이 있는 가정에는 부담이 될 수 있습니다.
진짜 내 집일까? ‘공동소유’라는 현실
등기상 주택금융공사와 공동명의로 등록되며, 이는 법적 소유권에 제약이 있다는 뜻입니다. 개인의 지분만큼만 처분 가능하고, 전체 매각 시에도 지분 구조에 따라 수익이 나뉘게 됩니다.
심리적으로 '내 집'이라는 인식이 약해질 수 있으며, 실질적인 자산 증가 체감도 떨어질 수 있습니다.
미래 정책 변화의 변수
지분형 모기지는 정부 정책에 따라 운용되는 제도이기 때문에, 정권 교체나 정책 방향 변화에 따라 조건이 달라질 수 있습니다. 사용료 상승, 전매 조건 강화, 세금 정책 변경 등 예기치 못한 리스크가 존재합니다.
표: 지분형 모기지의 주요 단점 요약
| 항목 | 단점 |
|---|---|
| 월 지출 | 이자+사용료로 매월 225만원 이상 부담 가능 |
| 실거주/전매 제한 | 실거주 5년, 전매 제한 10년 의무 |
| 소유권 구조 | 공동명의로 인해 ‘진짜 내 집’ 체감 낮음 |
| 정책 변화 리스크 | 정부 정책에 따라 조건이 바뀔 수 있음 |
Q&A
Q1. 왜 지분형 모기지가 위험할 수 있나요?
사용료, 고정 지출, 공동소유, 정책 리스크 등 여러 가지 복합적 부담이 있기 때문입니다.
Q2. 집값이 하락하면 어떻게 되나요?
주택금융공사가 1차 손실을 부담하지만, 집값이 크게 떨어질 경우 개인도 손해를 볼 수 있습니다.
Q3. 전매 제한은 꼭 지켜야 하나요?
네, 지켜야 합니다. 이를 위반할 경우 세제 혜택이 무효가 되거나 계약이 해지될 수 있습니다.
Q4. 실거주 의무가 부담되는데요.
장기간 거주 계획이 없는 경우, 이 제도는 오히려 독이 될 수 있습니다. 라이프스타일에 맞는 선택이 필요합니다.
꼼꼼하게 따져보고 결정하세요
지분형 모기지는 분명 좋은 제도일 수 있지만, 모든 사람에게 맞는 건 아닙니다. 특히 고정 지출과 거주 제한 조건은 장기적인 관점에서 충분히 고려해야 할 요소입니다.
자산을 지키는 가장 좋은 방법은 제도를 '이해하고 활용하는 것'입니다. 무작정 뛰어들기 전에, 자신의 상황과 맞는지 반드시 검토하세요.
